Primera Ley estatal de acceso a la vivienda en democracia: un paso decisivo en la dirección correcta con evidentes debilidades

Amnistía Internacional valora positivamente que hoy se haya aprobado en el Congreso de los Diputados, la Ley por el Derecho a la Vivienda, conocida como Ley de Vivienda. Durante años, los movimientos sociales y diferentes organizaciones han denunciado la situación de crisis del derecho a la vivienda y han trabajado para que esta Ley, la primera estatal en democracia, sea una realidad.

La nueva ley cuenta con aspectos positivos como la contención de los precios de los alquileres, el incremento del plazo para la suspensión de desalojos, o la protección e incremento del parque público de vivienda, entre otros; pero sigue sin dar respuesta a algunas cuestiones esenciales para el cumplimiento de este derecho en España.

"El Estado tiene la competencia de regular las condiciones básicas para el acceso a este derecho y sobre esta base, la ley puede y debería incluir: un régimen sancionador para que se respeten las obligaciones en materia de control de precios, la prohibición de desalojos para personas que por su situación de vulnerabilidad no cuenten con alternativa para acceder a otra vivienda, o la adopción de unos porcentajes mínimos anuales para que las comunidades autónomas incrementen el parque de vivienda social y se vincule la financiación al cumplimiento de los mismos.", declaró Marta Mendiola, investigadora de Amnistía Internacional.

"Todavía estamos a tiempo para que el Senado incorpore estas mejoras en la ley, reconociendo además el derecho a la vivienda como un derecho subjetivo, es decir que se blinden las garantías de protección de las personas, y se establezca un régimen sancionador y de rendición de cuentas cuando la ley no se cumpla".

Contención de precios, efectividad en riesgo por la falta de sanciones

Por primera vez, se instaura un marco de contención de precios a nivel estatal, a implementar por las comunidades autónomas. Para ello, se han mejorado algunas medidas legislativas durante el trámite parlamentario:

• Se han relajado los criterios para declarar zonas de mercado tensionadas, en las que, o bien el importe de la hipoteca/alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 por ciento del ingreso medio de los hogares, o bien que el precio de compra/alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos cinco años un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC.
• Se ha mejorado la contención de precios para todas las viviendas en las zonas tensionadas. En los nuevos contratos, se debe mantener el precio de la última renta de arrendamiento vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior y no se podrán fijar nuevas condiciones que repercutan nuevas cuotas o nuevos gastos que no estuvieran recogidas en el contrato anterior. Asimismo existe la posibilidad de incrementar el 10 por ciento la renta si se realizan obras de mejora, entre otros aspectos. El control de precios ligado al índice de precios de referencia se aplica a las viviendas cuyo propietario es un gran tenedor, sin importar si es persona jurídica o física y para todas las nuevas viviendas que entren en el mercado.
• Se sujeta y limita para el 2023 la actualización anual de la renta del alquiler al Índice de Garantía de Competitividad en lugar del IPC, y para el 2024 se limita a un máximo del 3 por ciento.

Sin embargo, Amnistía Internacional lamenta la falta de un régimen sancionador por incumplimiento de las obligaciones que establece la ley y un sistema de inspección que asegure el cumplimiento de dichas obligaciones. Además, este régimen queda a la voluntariedad de las comunidades autónomas que "pueden" desarrollar reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación, lo que puede provocar indefensión en las personas que residan en las comunidades autónomas que posterguen o no regulen esa contención de precios.

Desalojos, aún lejos de los estándares internacionales de derechos humanos

El texto legislativo establece mejoras en el procedimiento para llevar a cabo desalojos, aportando mayores garantías a las personas que están en riesgo de sufrirlo:

• En todas las resoluciones de desalojo deberá fijarse la fecha y hora de los mismos.
• Se incrementa el plazo por el que los y las juezas puedan suspender un desalojo (de uno a dos meses si el demandante es una persona física y de tres a cuatro meses si se trata de una persona jurídica) en el caso de personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
• Los grandes tenedores de vivienda deban someterse a procesos de conciliación o intermediación, que establezcan las administraciones públicas, antes de interponer demandas de recuperación de posesión de viviendas habituales de personas en situación de vulnerabilidad.

Sin embargo, la ley de vivienda sigue incumpliendo las recomendaciones de Naciones Unidas y omite las condenas a España del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales por no garantizar vivienda alternativa a personas sin recursos. Si bien la ley incluye que las administraciones, locales y autonómicas competentes en vivienda y asistencia social, entre otras, presentarán una propuesta de alternativa de vivienda digna y posibles ayudas económicas de las que se pueda ser beneficiaria las personas que enfrenten un desalojo, la ley sigue sin exigir que exista una vivienda alternativa previa a un desalojo de personas sin recursos.

Amnistía Internacional subraya que es una obligación internacional del Estado asegurar que ninguna persona quede sin hogar como consecuencia de un desalojo si no tiene recursos. Amnistía Internacional recuerda también, que las empresas, tienen la responsabilidad de respetar los derechos humanos y de asegurar que el desalojo es siempre el último de los recursos y que el Estado tiene la obligación de proteger a las personas, por lo que la ley debería incluir medidas que protejan en mayor medida a las personas garantizando por ejemplo la exigencia a las empresas de ofrecer un alquiler social a personas en situación de vulnerabilidad previo al desalojo.

Parque de vivienda social, insuficiente para cubrir la urgente necesidad social

Amnistía Internacional recuerda que el propio proyecto de ley reconoce que el parque de vivienda social "apenas ofrece cobertura a un 1,6 por ciento de los 18,6 millones de hogares que habitan en España, lo que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15 por ciento registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca, considerando el total del parque de vivienda social". La ley establece medidas positivas para garantizar e incrementar el parque de vivienda social.

• Que las viviendas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estén sujetas a un régimen de protección pública de carácter permanente, aunque establezca que, para el resto de supuestos, las Comunidades autónomas puedan aprobar normativas de excepción a este requisito por causa justificada, siempre que se respete un plazo de protección mínimo de treinta años.
• Que se marque un horizonte de incremento del parque de vivienda social en un 20 por ciento en 20 años en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado tensionado y para las administraciones que, un año después desde la entrada en vigor de esta ley, no hayan establecido marcos temporales y metas específicas.

Sin embargo, para dar respuesta a la urgente necesidad de acceso a este derecho es necesario que la ley establezca un mínimo porcentaje de incremento anual del parque público de viviendas que las comunidades autónomas deberían respetar, y establezca que la financiación se condicione al cumplimiento de estos objetivos.

La ley debería prever asimismo un régimen de carácter permanente para todas las viviendas de protección pública y la imposibilidad de descalificarlas, con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda para personas en situación de vulnerabilidad. Estas mejoras permitirían contar con un parque de vivienda social suficiente y mantenido en el tiempo.

Otros aspectos a mejorar en la nueva ley: discriminación y enfoque de género

• Pese a que la ley contempla la eliminación de cualquier tipo de discriminación en el acceso a la vivienda, la titularidad de este derecho sigue restringida a la condición de ciudadanía. Es esencial que el proyecto recoja la titularidad del derecho a las personas que residan en el país.
• A pesar de que las mujeres tienen una mayor tasa de riesgo de pobreza, mayor precariedad laboral y peores indicadores socioeconómicos, la ley no las protege de manera adecuada y específica.

Información complementaria

La primera Ley estatal de Vivienda en democracia, anunciada en octubre de 2020, llega tras 14 meses de tramitación parlamentaria desde su aprobación por el Consejo de Ministros en febrero de 2022. En este tiempo, las dificultades de acceso a la vivienda derivadas de la crisis de 2008 se han visto agravadas por el contexto de incertidumbre económica, el encarecimiento del coste de la vida y el galopante aumento de precios de la vivienda y la consecuente pérdida de poder adquisitivo de la población.

Además de las demandas de la sociedad civil y el Defensor del Pueblo, la ley ha sido reclamada a España por organismos internacionales, como el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y los Relatores de pobreza extrema y vivienda de Naciones Unidas, así como desde el Consejo de Europa tras la visita que la Comisaria de Derechos Sociales realizó a España el pasado otoño.